В последние несколько лет российский рынок ипотеки переживает не только структурные изменения, но и достаточно серьезные преобразования в контексте регулирования и оценки рисков. Одним из значимых показателей является доля так называемых «рискованных» ипотечных кредитов, которая по утверждению специалистов, значительно снизилась за два года. В свежем отчете «Дома РФ» отмечается, что благодаря действиям Центрального банка доля таких кредитов упала в несколько раз, что выглядит весьма жизнерадостно на фоне общей экономической нестабильности. Однако, несмотря на официальные данные, такая статистика вызывает массу вопросов, и мы не можем не задуматься, насколько снижение доли «опасных» ипотек действительно решает проблему долговой нагрузки и рисков для заёмщиков и самого рынка.
Что такое «рискованные» ипотеки и почему они важны?
Согласно отчетам Банка России, к «рискованным» ипотечным кредитам относятся те, которые характеризуются низким первоначальным взносом (менее 20% от стоимости жилья) и высокой долговой нагрузкой (платежи по кредиту составляют более 80% от месячного дохода заёмщика). Ранее такие кредиты действительно были под угрозой, поскольку заемщики с низким первым взносом часто не могли накопить достаточно средств для погашения долгов, что приводит к росту числа дефолтов и просрочек.
Кроме того, заёмщики с высокой долговой нагрузкой, как правило, не имеют финансовой подушки безопасности, и им гораздо сложнее обслуживать кредит в условиях экономической нестабильности. Из-за этих факторов такие кредиты стали символом опасности как для самого рынка, так и для людей, которые пытаются сэкономить на первом взносе, рассчитывая, что со временем смогут погасить долг.
Снижение доли «рискованных» кредитов: успех или иллюзия?
Второй квартал 2025 года показал весьма интересные цифры: доля ипотек с предельной долговой нагрузкой свыше 80% снизилась до 6%, что в 7 раз меньше показателя конца 2023 года, когда этот показатель составлял более 40%. Ипотека с первоначальным взносом менее 20% также продемонстрировала падение доли до 5%, что в 10 раз ниже по сравнению с 2023 годом, когда данный показатель превышал 52%. На первый взгляд, такие данные могут казаться крайне положительными, дающими основания для оптимизма, ведь снижение доли «опасных» кредитов обещает уменьшение общего числа дефолтов на рынке.
Однако важно помнить, что такой радикальный спад в показателях не обязательно свидетельствует о реальном улучшении ситуации. Возможно, изменение статистики обусловлено не только действиями Центрального банка, но и изменением структуры кредитования. В частности, многие банки начали жестче проверять заёмщиков и ужесточили требования к первоначальным взносам и долговой нагрузке. Это, конечно, позволяет снизить долю высокорисковых кредитов, но в то же время может привести к еще большему сокращению доступности ипотечных кредитов для граждан, что также имеет свои негативные последствия.
Продолжающаяся угроза в виде просрочек и невозвратов
Несмотря на снижение доли ипотек с низким первоначальным взносом и высокой долговой нагрузкой, ситуация на рынке ипотеки остается достаточно напряженной. По данным «Дома РФ», доля ипотек с просроченной задолженностью более 90 дней выросла до 1% на 1 июня 2025 года. Для сравнения, в том же периоде прошлого года данный показатель составлял всего 0,6%. Это говорит о том, что проблемы с погашением долгов по ипотечным кредитам сохраняются и даже усиливаются, несмотря на снижение доли «рискованных» ипотек.
Этот рост числа просрочек подтверждает, что даже в условиях строгого регулирования и сокращения доли высокорисковых кредитов, проблем с возвратом долгов не удается избежать. Сложные экономические условия, рост стоимости жилья и инфляция, а также нестабильность на рынке труда делают заёмщиков более уязвимыми к финансовым проблемам. Когда уровень доходов не успевает за ростом цен на жилье и ипотечных ставок, вполне естественно, что даже заемщики с более низким риском могут столкнуться с трудностями.
Почему сокращение доли «рискованных» ипотек не является решением проблемы?
В конечном счете, снижение доли ипотек с низким первоначальным взносом и высокой долговой нагрузкой не решает проблему в целом. Такие меры, как повышение минимальных требований к заемщикам, могут снизить риски для самих кредиторов, но они не устраняют основную причину долговой нагрузки населения низкий уровень доходов и отсутствие достаточных сбережений для покупки жилья.
Банки, конечно, выигрывают от таких изменений, потому что снижение доли высокорисковых кредитов минимизирует их возможные потери в случае дефолтов. Однако для заёмщиков такие меры часто приводят к повышению барьеров для получения кредита. В свою очередь, это может привести к еще большему числу людей, не имеющих доступа к ипотечным кредитам, и росту социальной напряженности.
Сложности также могут возникнуть и у тех, кто уже взял ипотеку в условиях высоких ставок и жестких требований, но оказался в сложной финансовой ситуации. Для многих граждан не существует четкого решения их проблем, ведь ужесточение условий кредитования и повышение ставок делает возможность перекредитования или рефинансирования еще более трудной.
В итоге, анализ ситуации на ипотечном рынке показывает, что снижение доли «рискованных» кредитов не означает снижение общих рисков. Даже несмотря на увеличение регулирующих мер, проблема долговой нагрузки населения остается актуальной. На фоне роста просроченных задолженностей и общего ухудшения финансовой стабильности граждан стоит задуматься о более комплексных мерах, направленных на улучшение доступности жилья и на повышение финансовой грамотности заёмщиков, а не только на жесткое регулирование банка.